GAYRİMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMESİ
Gayrimenkul Nedir?
Gayrimenkul kelimesi Arapça kökenli olup taşınması mümkün olmayan anlamına gelmektedir. Taşınmaz kelimesi de bu kelimenin Türkçedeki karşılığı olup yaygın olarak gayrimenkul yerine kullanılmaktadır. Türk Medeni Kanununda taşınmazların neler olduğu belirtilmiştir. TMK’nın 704.maddesinde :
”…. Taşınmaz mülkiyetinin konusu
Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
- Arazi,
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler..” şeklinde taşınmazların neler olduğuna vurgu yapılmıştır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi;
Gayrimenkul satış sözleşmeleri TBK’de düzenlenmektedir. Bu sözleşme alıcı ile satıcı arasında imzalanır ve satıcıya gayrimenkulün mülkiyeti devretme, alıcıya ise bunun karşılığında belirli bir bedel ödeme borcunu yüklemektedir. Gayrimenkul satış sözleşmeleri iki taraflı, tam iki tarafa borç yüklemektedir. Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde bilindiği üzere bir tarafın borcu, karşı tarafın borcunun karşılığını ve sebebini oluşturur. Yani her iki taraf da borç altında olup buna karşılık alacak hakkı elde etmektedirler. Gayrimenkul satış sözleşmelerinde de satıcı ile alıcı arasında belirli bir gayrimenkulün belirli bir bedel karşılığında devri üzerine anlaşma sağlanır; alıcı taraf edindiği gayrimenkul karşılığında bir bedel ödeme borcu altına girmektedir. Buna karşılık satıcı taraf elde etmiş olduğu bedel karşılığında gayrimenkulün mülkiyetini alıcıya devretme borcu altındadır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları;
Gayrimenkul satış sözleşmesi TMK md 706’ya göre “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” resmi şekilde düzenlenmelidir. Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin geçerli olması için resmî şekilde yapılması zorunlu olduğu hususu herkesçe bilinmektedir. Resmî biçimde yapılması geçerlilik koşulu iken resmi biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2015/12745 E. , 2016/23025 K. Sayılı ilamında ; ”..satış sözleşmesi olduğu ve bu haliyle sözleşmenin resmi şekil şartına tabi olduğu, ancak sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade edecekleri, bu gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken az yukarıda belirtilen hatalı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir…’‘ şeklinde hüküm ihtiva olunmuştur.
Gayrimenkul satış sözleşmesinin ön sözleşmesi olarak kabul edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de bu şartlara tabiidir.
Hukuken geçersiz sözleşme ise taraflara herhangi bir hak ve borç doğurmamaktadır. Geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemezler. Ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlü olunduğu hususu da göz ardı edilmemelidir. Uygulamada sıkça tarafların bu sözleşmenin geçerlilik koşulunu ihlal ettiği noter huzurunda düzenlemedikleri görülmektedir.
Bağlanma Parası – Cayma Parası- Cezai Şart;
Sözleşme geçersiz olduğu takdirde karşımıza tarafların aldıklarını iade etme hususunda uyuşmazlıklarla karşılaştığı bilinmektedir. Her ne kadar tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iadesi talep edilebiliyor olsa da bağlanma parası, cayma parası ve cezai şarta değinmekte fayda vardır.
Bağlanma parasına TBK’nın 177. Maddesinde değinilmiştir. Bu kanun maddesinde; “Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, bağlanma parası esas alacaktan düşülür.” hükmü yer almaktadır. Bağlanma parası sözleşmenin yapıldığına delil oluşturmaktadır. Halk arasında kapora bedeli olarak da bilinmektedir. Sözleşmenin kurulduğuna ilişkin ispat aracıdır. Sözleşme herhangi bir nedenle geçersiz hâle gelirse verilmiş olan bağlanma parası olarak parayı alan kişinin bu parayı iade etmesi gerekecekmektedir. Bağlanma parası fer’î (yan) bir haktır ve bu sebeple bağlı olduğu asıl sözleşme geçerli değilse, bağlanma parası da geçerli olmayacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/5815 E. , 2021/13719 K. Sayılı ilamında ”…Hal böyle olunca, bölge adliye mahkemesince; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, taraflar arasında düzenlenen davaya konu 23/07/2017 tarihli taşınmaz satış sözleşmesinin hukuken geçersiz olduğu, sözleşme geçersiz olduğundan bağlanma parasının da davacıya iadesinin gerektiği, davacı tarafından 2800 TL ve banka havalesi yoluyla 28.000 USD tutarında davalıya ödemede bulunulduğu dikkate alınarak, öncelikle ödenen 28.000 USD’nin ödeme tarihindeki kur üzerinden TL karşılığı hesaplanarak tespit edilen bedel ile bağlanma parası olarak ödenen 2.800 TL’nin; çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs) ortalamaları alınarak ifanın imkansız hale geldiği tarihteki ulaşacağı alım gücünün, konunun uzmanı bilirkişi marifetiyle belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca göre davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…” görüşü ihtiva olunmuştur.
Cayma parasına ise TBK’nın 178. Maddesinde değinilmiştir. Bu kanun maddesinde “Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.” hükmü yer almaktadır. Kanun maddesinde de yer aldığı üzere cayma parasını veren taraf, verdiğini karşı tarafa bırakır ve karşı taraf ise aldığının iki katını, cayma parasını verene vermek suretiyle sözleşmeden dönebilir. Bu haliyle cayma parası taraflara sözleşmeden dönme yetkisi vermektedir. Bu durumda taraflar sözleşmeden dönmek istediği takdirde verilmiş olan parayı hiçe saymaktadırlar. Ancak taraflar sözleşmeden dönmez ve her iki taraf da üzerine düşen edimi ifa ederse cayma parası alacaktan mahsup edilir. Bağlanma parasında olduğu gibi cayma parası da bir yan borç olup sözleşmenin geçerli olmasına bağlıdır. Sözleşme geçersizse cayma parasından bahsedilemez . Cayma parası adı altında bir para verilmişse de bağlanma parasında olduğu gibi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmektedir.
Eğer taraflar Sözleşme yapılır yapılmaz birinin diğerine bir miktar para vermesinin hangi amaçla verildiği açık bir şekilde anlaşılamıyorsa verilenin bağlanma parası (pey akçesi) olduğu karine olarak kabul edilir. Bu durumda verilen paranın cayma parası olduğuna ilişkin bir iddia varsa iddia eden taraf bunu ispat etmek yükümlülüğü altındadır.
Cezai şart ise borçlunun asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edimdir. Tanımdan da anlaşıldığı üzere cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlâli halinde doğabilecek olan fer’î bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia ve ispat etmeksizin tazminat elde etme hakkına sahip olacaktır. Cezai şartın kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyetinin önemi yoktur. Cezai şartın istenebilmesi için sözleşmede buna ilişkin bir hüküm bulunması şarttır. Aksi takdirde cezai şart istenemeyecektir. Cezai şart borçluyu ifaya zorlamakta ve asıl borcun ifasını teminat altına almaktadır. Borçlunun borcunu yerine getirmemesi durumunda borçlu tarafından ödenecek tazminatı önceden belirlenmekte olup alacaklıyı güvence altına almaktadır. Cezai şartta borçlu dilerse cezai şartı ödeyerek sözleşmeden kolayca dönebilmektedir.
Gayrimenkul Simsarlığı;
Uygulamada taşınmaz satış sözleşmeleri resmi yazılı şekil şartına uyulmaksızın yapılmaktadır. Bu durum iki taraf için de olumsuz şartlar ihtiva etmektedir. Sözleşmeden vazgeçildiği takdirde komisyon ya da kapora parasının geri iadesi sorunların başında gelmektedir. Taşınmaz satış sözleşmelerinde genellikle aracı bir kişi bulunmakta olup bu kişilerin gayrimenkul simsarlığı yaparak komisyon kazandıkları bilinmektedir. Genelde aracı kişi bu sözleşmeyi resmi şekil şartına bağlı olmaksızın yapıldığı takdirde simsarlık sözleşmesi olduğunu bu sebeple ücrete hak kazandığını iddia etmektedir. Ancak simsarlık sözleşmesinin de birtakım şartları bulunmaktadır. Halk dilinde kapora parası olarak bilinen bağlanma parasının iadesi bu şekilde mümkün değilken komisyon bedeli simsarlık sözleşmesi şartları oluştuysa talep edilebilmektedir. Yargıtay birçok kararında her ne kadar taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olsa da simsarlık sözleşmesi olarak kabul edildiğinde aracı kişinin paraya hak kazandığını kabul etmektedir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2016/26675 E. , 2019/11191 K. ”…6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520/3 maddesi uyarınca taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu yön sözleşmenin geçerlilik koşuludur ve yeterlidir. Taraflar arasında 27/2/2015 tarihli sözleşme ile simsarlık sözleşmesi düzenlendiğine göre, davacının bu sözleşmede uyuşmazlığa konu ettiği talebi, alıcının herhangi bir sebeple gayrimenkulu almaktan vazgeçmesi hali için düzenlenen cezai şarta ilişkin olduğundan, tarafların iddia ve savunmaları değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…” şeklinde görüş ihtiva olunmuştur.
Hukuk Genel Kurulu 2014/859 E. , 2016/428 K. Sayılı ilamında;
”…BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175’in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) TBK. m. 523’de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd)…” görüşü ihtiva olunmaktadır.
20/2/2024